À compter de 2026 la facturation électronique devient obligatoire et pousse les investisseurs à repenser leur trésorerie. Les flux seront plus traçables et l’identification des clients et fournisseurs jouera un rôle accru dans la liquidité.
Il faut vérifier son SIREN, informer ses prestataires et ajuster mandats de gestion et archivage. Les choix faits aujourd’hui peuvent simplifier la récupération de charges ou compliquer paiements et déduction de TVA.
Facturation électronique : la bascule légale programmée pour 2026
La facturation électronique devient progressivement obligatoire à compter du 1er septembre 2026, fondée sur l’ordonnance n°2021-1190 et les dispositions de la loi de finances 2024 reprises aux articles 289 bis et 290 du Code général des impôts. La réforme exige des factures structurées lisibles automatiquement et leur transit obligatoire par une plateforme agréée, un simple PDF envoyé par email n’étant pas conforme.
Le régime distingue l’e-invoicing pour les échanges entre assujettis à la TVA et l’e-reporting pour la transmission à l’administration de données de transactions hors e-invoicing, comme les ventes aux particuliers ou les opérations internationales. Les objectifs sont de :
- Réduire la fraude à la TVA.
- Obtenir une visibilité quasi temps réel sur les flux.
- Moderniser les échanges.
- Préparer le préremplissage des déclarations de TVA.
Le dispositif s’applique à toute personne exerçant une activité économique munie d’un numéro SIREN, y compris celles exonérées de TVA.
Quelles obligations selon le statut TVA et le secteur immobilier ?
Les obligations varient selon que l’activité collecte la TVA ou non. Pour les LMNP classiques, exonérés sur les loyers, l’obligation porte essentiellement sur la réception des factures électroniques. Les opérateurs soumis à la TVA, comme la para-hôtellerie ou la location de bureaux équipés, doivent en plus émettre en e-invoicing et assurer l’e-reporting.
Les LMNP ont été intégrés au périmètre depuis le 1er janvier 2025 et les SCI deviennent concernées dès qu’elles exercent une activité locative et disposent d’un SIREN. Être exonéré de TVA ne supprime pas l’obligation de recevoir des factures électroniques. En résidence de services le gestionnaire autofacture pour le compte du propriétaire et à compter du 1er septembre 2027 ces factures devront transiter par la plateforme agréée du gestionnaire avec le SIREN du propriétaire nécessaire au routage.
Anticipez sanctions et risques pour la TVA
Sans SIREN la facture risque de rester un simple PDF sans valeur probante, menaçant la déductibilité des charges et la récupération de la TVA. Le routage impose l’identification du destinataire par son numéro SIREN, il est donc essentiel d’informer le syndic, les artisans et prestataires de travaux, votre assureur PNO, le gestionnaire locatif et le fournisseur d’énergie. Lors d’achats d’ameublement demandez une facture professionnelle mentionnant votre SIREN plutôt qu’un ticket.
En cas de défaut de plateforme l’administration envoie une mise en demeure puis applique 500 euros puis 1 000 euros par trimestre. L’absence d’émission électronique entraîne 50 euros par facture jusqu’à 15 000 euros par an et l’absence d’e-reporting 500 euros par manquement jusqu’à 15 000 euros, le cumul pouvant atteindre 30 000 euros annuels. Régularisez votre SIREN, activez une plateforme agréée avant le 1er septembre 2026, informez vos fournisseurs, vérifiez le mandat d’autofacturation pour les résidences de services et archivez les factures téléchargées pendant dix ans.
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